Een aangifte van nalatenschap invullen: hoe waardeer je een onroerend goed?

Op een erfenis betaal je erfbelasting. Hoeveel erfbelasting je moet betalen hangt onder andere af van de omvang van de nalatenschap. Op basis van de aangifte van nalatenschap berekent Vlabel (de Vlaamse Belastingdienst) hoeveel erfbelasting je verschuldigd bent. Om sancties te vermijden, is het belangrijk om de aangifte van nalatenschap correct in te vullen. Zo moet je bv. ook de waarde van onroerende goederen die zich in de nalatenschap bevinden, aangeven. Maar hoe begin je daar aan?

Drie mogelijkheden om een onroerend goed te schatten
Sinds 1 april 2019 zijn er drie mogelijkheden om één of meerdere onroerende goederen in een nalatenschap te schatten: zelf overgaan tot de waardering, beroep doen op een erkend schatter-expert of beroep doen op een bindende schatting door Vlabel.  

1. Een eigen waardering
Je mag als erfopvolger zelf een onroerend goed die zich in je erfenis bevindt, schatten. Dit is natuurlijk een goedkope optie, maar er zijn wel een aantal risico’s waar je best rekening mee houdt. Als erfopvolger ben je immers verplicht om een correcte waarde aan te geven in je aangifte van nalatenschap. Doe je dit niet, dan heb je ‘tekort’ geschat.

Vlabel heeft twee jaar tijd om na te gaan of je al dan niet ‘te weinig’ hebt geschat in je aangifte.  Of de waarde die je had aangegeven in de aangifte te ‘laag’ was, kan bijvoorbeeld blijken uit een verkoop binnen de twee jaar na de aangifte. Vlabel moet binnen de twee jaar volgend op de aangifte een kennisgeving sturen dat ze de procedure van tekortschatting opstart. Verkoop je binnen deze periode het onroerend goed tegen een hogere prijs, dan zal je niet alleen een aanvullende erfbelasting betalen, maar ook een belastingverhoging indien het verschil tussen de door jou geschatte waarde en de verkoopprijs minstens 10% bedraagt. Je hoeft je echter geen zorgen te maken indien de ‘meerwaarde’ te danken is aan bv. werken die  uitgevoerd zijn aan het onroerend goed na het overlijden. Hou daarom de bewijzen van uitgevoerde werken bij.

Verkoop je het onroerend goed tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte? Dan kan je geen teruggave vorderen van Vlabel.

2. Beroep doen op een erkend schatter-expert
Daarnaast kan je kiezen om beroep te doen op een erkend schatter-expert. Op de website van Vlabel kan je een lijst raadplegen van de erkende schatter-experten. De kosten voor het uitvoeren van zo’n schatting zijn ten laste van de erfgenamen-opdrachtgevers.

Het schattingsverslag van de expert is bindend voor Vlabel op voorwaarde dat:

• De schatting voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten;

• Het gevoegd is aan de aangifte van nalatenschap.

Er zullen dus geen gevolgen zijn indien je binnen je het geschat onroerend goed met meerwaarde verkoopt binnen de twee jaar. Verkoop je echter het onroerend goed tegen een lagere prijs dan wat je aangaf in de aangifte? Dan kan je ook hier geen teruggave vorderen van Vlabel.

3. Een voorafgaande bindende schatting vragen aan Vlabel
Ten slotte kan je - vóór de indieningstermijn van de aangifte verstrijkt - een bindende schatting vragen aan Vlabel. Vlabel stelt hiervoor een formulier ter beschikking. De belastingdienst zal een gemotiveerd en bindend schattingsverslag opsturen. Het is dus deze waardering dat Vlabel gebruikt voor het berekenen van de erfbelasting. Het onroerend goed verkopen tegen een hogere prijs dan wat Vlabel geschat had, zal geen gevolgen hebben.

Deze voorafgaande bindende schatting is gratis. Ben je niet akkoord met de waardering? Dan zal de erfbelasting in eerste instantie toch berekend worden op basis van deze schatting. Daarna kan je binnen de drie maanden een bezwaarschrift indienen waarbij je aangeeft, aan de hand van bewijsstukken, waarom de waardering volgens jou te hoog is. Dat kan bv. het geval zijn bij verkoop voor een lagere prijs binnen de bezwaartermijn.

Let op de termijnen!
Na een overlijden heb je in principe vier maanden tijd om de aangifte van nalatenschap in te dienen. Zowel het vragen van een bindende schatting aan Vlabel, als het beroep doen op een erkend schatter-expert verlengt of schort deze termijn niet op.

Werk je met een erkend schatter-expert? Dan doe je er goed aan om tijdig contact te nemen met zo’n deskundige. Vlabel zal immers maar een schattingsverslag door een erkend schatter-expert als bindend beschouwen indien het verslag gehecht is aan de aangifte van nalatenschap. 

Indien je een bindende schatting vraagt aan Vlabel (wat mogelijk is tot net voor het verstrijken van de indieningstermijn) en deze laatste de schatting niet heeft afgerond op het ogenblik van het opmaken van het aanslagbiljet, zal Vlabel je in eerste instantie een aanslagbiljet sturen die geen rekening houdt met het onroerend goed waarvoor de schatting nog niet is afgerond. Eens de schatting effectief afgerond is, zal Vlabel je een aanvullende aanslagbiljet sturen die wél rekening houdt met de waardering zoals die uit het schattingsverslag blijkt.